Brno, 15. října 2011 - Tento článek navazuje na předešlý s názvem „Brownfields v Brně“ týkající se evidence lokalit brownfields, který najdete v čísle 2/2011. Jak již bylo v předešlém článku zmíněno, je využití evidence velmi široké. Například z ní lze vycházet při zpracování aktualizace územně analytických podkladů města, kde se sledují plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území pro zpracování rozboru udržitelného rozvoje území. Dále je podkladem pro plánování vhodného budoucího využití brownfields v rámci aktualizace dnešního a připravovaného územního plánu města a také pro vyhodnocování územního plánu a jeho změn. Evidence slouží pro podrobnější průzkumy vybraných lokalit s majetkem města a pro návrh strategie města ve vztahu k revitalizaci těchto lokalit.

Přístup města při přípravě projektů regenerací

Hlavním mottem územně plánovacího přístupu města k investorům při přípravě projektů regenerací je nalézt společně se žadatelem optimální řešení v souladu s cíli územního plánování. Projekty regenerací komplexně ve všech souvislostech posuzuje úřad územního plánování, kterým je ve městě Odbor územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna. Ten vykonává územně plánovací činnost podle stavebního zákona, užívá územní plánování jako nástroj veřejné správy k regulaci rozvoje území dodržující principy udržitelného rozvoje. Hlavním dokumentem pro rozvoj města je Územní plán města Brna schválený v roce 1994, který je průběžně aktualizován prostřednictvím změn.

Významný podíl územně plánovací činnosti je věnován prvotní fázi konkrétních záměrů v lokalitách brownfields, kde je potřebné zabezpečit dlouhodobou udržitelnost umístěním vhodných staveb, které jsou citlivě zapojeny do stávající struktury navazující zástavby. Současně je třeba chránit stávající hodnoty území s cílem zachování tzv. génia loci pro následné generace. Dva vybrané realizované příklady přestaveb prezentují pozitivní přístup k zachování stávajícího kulturního dědictví pro nové využití.

Prvním je proměna bývalého strojírenského areálu Vaňkovka, která opět po 15 letech začala v roce 2005 fungovat a slouží jako obchodně společenské centrum s galerií moderního umění.

Obr. 1. Původní stav	Obr. 2. Stav po přestavbě

Druhým příkladem je původní areál bývalých městských jatek s památkově chráněnými objekty, který po přestavbě v roce 1999 slouží jako provozně správní areál.

Obr. 3. Původní stav	Obr. 4. Stav po přestavbě

Mezi další úspěšné revitalizace patří projekt přestavby areálu Jihomoravské plynárenské a.s. z roku 1995

Obr. A Stav po přestavbě	Obr. B Stav po přestavbě

a v roce 2002 dokončená přestavba původní staré městské elektrárny na Archiv města Brna.

Obr. C Původní stav	Obr. D Stav po přestavbě

Poslední vybranou ukázkou je příklad „znovuvyužití“ bývalé továrny na výrobu koberců Moravan. Jedná se o citlivou regeneraci z roku 2005, která zachovala původní kouzlo industriální architektury a nyní slouží pro byty loftového typu, obchody a kanceláře.

Obr. 5. Původní stav	Obr. 6. Stav po přestavbě

Každý větší projekt komplexní přestavby dle mého názoru zasluhuje ze strany investorů jakoukoliv formu medializace a popularizace pro širokou veřejnost, čímž by se mohlo včas předejít případným negativním reakcím obyvatel z přilehlého okolí. Obecně lze konstatovat, že záměry přestaveb na plochách brownfields, plně respektující požadavky územního plánu, jsou zcela ojedinělé. Většina jich musí být na základě požadavků úřadu územního plánování následně modifikována, aby bylo možné společně se žadatelem dojít ke shodě nad upraveným návrhem záměru, který bude podkladem pro zpracování podrobnější dokumentace pro územní rozhodnutí.

U záměrů, které nejsou v souladu s územním plánem města, lze po doporučení úřadu územního plánování přistoupit k pořízení jeho změny. Celý proces pořízení změny do doby schválení trvá cca dva roky a je tedy pro mnohé investory či vlastníky stěží přijatelný.

Většina lokalit charakteru brownfields je dle územního plánu součástí přestavbových území, které jsou nejčastěji určeny pro smíšené plochy obchodu a služeb. Ty umožňují širokou škálu přípustných staveb a převážně slouží k umístění staveb pro maloobchod, služby (ubytování, stravování, řemeslné a servisní provozovny, atd.), administrativu, správu, kulturu, zdravotnictví, školství, sociální účely, sport, volný čas a zábavu, které podstatně neruší bydlení. Ve smíšených plochách obchodu a služeb je možné v rozsahu do 50 % z její rozlohy umístit stavby pro bydlení. Časté jsou i lokality, které jsou v územním plánu zahrnuty do stabilizovaných ploch s funkcí, pro které sloužily v době jeho schválení. Pro přestavbu k jinému než původnímu využití musí být pořízena a schválena změna územního plánu.

V pořizované aktualizaci stávajícího územního plánu i v novém územním plánu je snaha vytvořit nový přístup k plochám brownfields, který by nahradil stávající zdlouhavý proces pořízení změny.

Aktualizace Územního plánu města Brna

Zavedení nového přístupu formou specifického režimu tzv. „transformačních ploch“ je jedním z požadavků koncepční systémové změny, která má vytvořit optimální územní předpoklady pro revitalizaci vybraných ploch brownfields. Obsahem nového režimu se předpokládají regulativy, které umožní jednak stávající využití stanovené v územním plánu, ale také využití jiné za podmínek stanovených v rámci regulativů tohoto režimu. Tím se myslí potřeba nebo vhodnost jiné funkce v konkrétní lokalitě ve vztahu k funkcím okolních ploch z hlediska vyváženosti funkcí v území, předpokládané dopravní zátěže a napojení na vyšší dopravní systémy, dostupnost městské hromadné dopravy, kapacit technické infrastruktury, apod. Společně s dalšími požadavky je tento režim prověřován v celoměstské změně nazvané Aktualizace Územního plánu města Brna, jejíž pořízení bylo zahájeno na podzim 2009 a její schválení se předpokládá v roce 2012. Tato změna má aktualizovat platný územní plán tak, aby byl nástrojem územního rozvoje města do doby schválení a vydání územního plánu nového. V aktualizaci územního plánu se zohlední nové požadavky stavebního zákona, zejména požadavky vyplývající z politiky územního rozvoje, dalších strategických materiálů, nadřízené územně plánovací dokumentace Zásad územního rozvoje Jihomoravského kraje a územně analytických podkladů města.

Jednou z hlavních republikových priorit územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje území v Politice územního rozvoje České republiky (2008) je vytvářet předpoklady pro polyfunkční využívání ploch brownfields, hospodárně využívat zastavěné území a zajistit ochranu nezastavěného území zejména zemědělské a lesní půdy.

V aktualizaci územního plánu budou zapracovány požadavky na řešení vyplývající z pořízených a aktualizovaných územně analytických podkladů města. V závěrech rozboru udržitelného rozvoje území, který je součástí územně analytických podkladů, jsou zpracovány pokyny pro změny územního plánu v návaznosti na plochy brownfields tzv. plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území. Jedním z pokynů je vyhodnotit jejich další využitelnost v kontextu koncepce rozvoje stávajícího územního plánu tak, že ve vnitřním městě je doporučeno preferovat využití pro funkce bydlení, administrativy, komerce a sportu. U ploch přestaveb stanovit regulativy intenzity využití ve vazbě na obsluhu dopravní a technické infrastruktury. Dále prověřit možnosti revitalizace opuštěných dobývacích prostorů ve prospěch krajiny, ekosystémů a sportovně rekreačních aktivit.

Nový územní plán města

Obdobný přístup k řešení problematiky ploch brownfields je rozpracován také v novém územním plánu města, ke kterému bylo přistoupeno již v roce 2006 z důvodu následných společenských, ekonomických i demografických změn v důsledku transformace ekonomiky. V současné době je jeho pořizování ve fázi zpracovaného konceptu ve třech variantách, který byl v únoru tohoto roku veřejně projednán.

Vzhledem k tomu, že jsou v konceptu nového územního plánu města řešeny plochy i koridory nadmístního významu, bude nutné s výběrem výsledné varianty konceptu vyčkat do schválení nadřazené územně plánovací dokumentace, tj. Zásad územního rozvoje Jihomoravského kraje.
Obecně je revitalizace brownfields jednou ze základních zásad rozvoje území a vybrané plochy brownfields jsou v konceptu nového územního plánu zařazeny do nové funkce mezi plochy transformace. Přípustné bude využití slučitelné s umístěním dané plochy v území, zejména s okolními plochami, ale i z pohledu širších vazeb, a dále využití, které nevyvolá nadměrné nároky na veřejnou infrastrukturu, zejména na dopravní a technickou infrastrukturu.

Pro zpracování aktualizace stávajícího i pro nový územní plán města patří revitalizace ploch brownfields mezi stěžejní zásady při naplňování hlavního cíle, kterým je udržitelný rozvoj a prosperita města s omezením suburbanizace.

Důsledkem existence brownfields jsou značné ekonomické ztráty, protože uvnitř města leží mnoho pozemků ladem. Při jejich revitalizaci, kde by cílem mělo být využít maximum z existujícího potenciálu a zachovat stávající kulturní dědictví pro nové využití, bude nadále hrát rozhodující úlohu finanční podpora na národní i evropské úrovni. Řešení problematiky těchto území je závažným úkolem politickým, ekonomickým, sociálním, ekologickým a bezesporu také územně plánovacím.

Ing.arch. Marcela Drkošová
Odbor územního plánování a rozvoje
Magistrát města Brna