Brno, 18. května 2020 - Pro zdravý rozvoj každého města je naprosto zásadní kvalitní územní plán. Územní plán je koncepční dokument, který zjednodušeně řečeno stanoví, kde se může stavět a za jakých podmínek a kde se naopak stavět nemůže. Každý nový územní plán přichází s určitou vlastní urbanistickou koncepcí a koncepcí uspořádání krajiny a veřejné infrastruktury.

Proto z povahy věci nikdy není možné vyhovět všem dotčeným vlastníkům, na jejichž zájmy tyto koncepce mohou narážet. Proces pořizování územního plánu, zvlášť pro tak velké město jako je Brno, proto není vůbec snadný zejména v tom, aby se podařilo skloubit tyto koncepce s obrovskou řadou veřejných a soukromých zájmů, které se spolu střetávají. Nástroj, kterým může veřejnost výslednou podobu územního plánu přece jen ovlivnit, jsou námitky a připomínky.

Magistrát města Brna dne 24.3.2020 zveřejnil návrh nového územního plánu města Brna, který má nahradit stávající od začátku roku 2023. Od tohoto dne je možné uplatňovat námitky a připomínky, a to až do sedmi dnů od konání veřejného projednání návrhu, které je v současné době plánované na 17. 6. 2020. Lhůta k podání námitek a připomínek běží do 24. 6. 2020. Magistrát však avizoval, že vzhledem k nouzovému stavu se termín může případně ještě prodloužit.

Všem obyvatelům Brna a zejména vlastníkům nemovitostí a všem stavebníkům proto doporučujeme najít si chvíli času, do návrhu územního plánu nahlédnout a zjistit, zda nepřináší do jejich lokality nějakou nevítanou změnu. To by byl dobrý důvod pro uplatnění námitky nebo připomínky. Mezi námitkou a připomínkou je přitom zásadní rozdíl. Připomínku bere pořizovatel (tj. Magistrát města Brna) na vědomí a při jejich vyhodnocení nemusí postupovat tak důsledně, jako v případě uplatnění námitky, o které musí rozhodnout, zda jí vyhovuje zcela nebo částečně, nebo ji zamítá, a své rozhodnutí musí také řádně odůvodnit. Námitky mohou uplatňovat vlastníci nemovitostí, oprávněný investor a zástupce veřejnosti. Ostatní subjekty uplatňují připomínky.

Podání námitek či připomínek může vést k úpravě návrhu územního plánu. V případech, kterým jsme se v minulosti věnovali, několikrát došlo k vyhovění podaným námitkám vlastníků pozemků, mezi nimiž byli jak soukromé osoby, tak i developeři.

Podání námitek může pomoci například zachránit investici do pozemku developerům, kteří je koupí pro své stavební projekty. V návrhu územního plánu se však může objevit zásadní změna funkčního využití těchto pozemků, která by znemožnila realizaci projektu a tedy zmařila celou investici. To však může vlastník pozemků, v tomto případě developer, prostřednictvím podaných námitek zvrátit.

Jiným typickým příkladem může být zásah do vlastnických práv soukromých osob spočívající ve vymezení komunikace na jejich pozemku. Pomocí námitek lze např. docílit toho, aby bylo upraveno vedení koridoru takové dopravní stavby, aniž by bylo nepřiměřeně zasaženo do vlastnických práv. Na základě podání námitek je možné docílit například redukce ploch určených k výstavbě nebo ke změně z navrženého sportovně-rekreačního využití na zemědělskou půdu. Příkladů, kdy pořizovatel vyhoví námitkám vlastníků, jsou stovky. A sami pak máme zkušenost z několika desítek jiných případů, kdy námitkám vlastníků, kterým vyhověno nebylo, dal nakonec za pravdu až soud, když zrušil územní plán v části, v níž nezákonně zasahoval do práv vlastníků. Ať již šlo o případy, kdy územní plán bránil v možnosti využívat pozemky, tak případy, kdy nějaká sousední plocha např. dopravního koridoru měla přinést neúměrnou zátěž a tzv. negativní imise v podobě hluku, prachu či vibrací.

Pokud není námitkám vyhověno, má jejich podání smysl pro možnost následné obrany vlastnických práv. Obecně platí, že proti vydanému územnímu plánu je možné podat ke správnímu soudu návrh na jeho zrušení či zrušení jeho části, a to do jednoho roku od nabytí účinnosti. V zákoně sice není výslovně stanovena podmínka, že lze tento návrh podat jen za situace, kdy byly ze strany navrhovatele uplatněné námitky, nicméně judikaturou bylo dovozeno, a z naší praxe dobře víme, že nepodání námitek může zásadně snižovat šance na úspěch soudního přezkumu. Týká se to zejména situací, kdy by vlastník chtěl napadat územní plán z hlediska tzv. nepřiměřenosti zásahu územním plánem zvoleného řešení do jeho práv. Platí, že do vlastnického práva lze prostřednictvím územního plánu zasahovat pouze výjimečně, v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli, s vyloučením libovůle a diskriminace. Judikatura přitom jasně stanovuje nároky na kvalitu odůvodnění rozhodnutí o námitkách. Pokud by vlastník námitky vůbec nepodal, pak se soud otázkou přiměřenosti zásahu zabývat nebude, resp. může tak učinit pouze ve výjimečných případech. Pokud vlastník naopak podá kvalitně zpracované námitky, může se domoci zrušení příslušné části územního plánu právě z důvodu nedostatečného odůvodnění námitek, nebo nepřiměřeného zásahu do vlastnických práv. Uplatnit námitky proto jednoznačně doporučujeme.

Často se veřejnost také domnívá, že o vypořádání své námitky bude vyrozuměna ještě během procesu pořizování územního plánu. Není tomu tak. Rozhodnutí o námitkách je až součástí vydaného územního plánu. Výjimkou je situace, kdy se koná tzv. opakované veřejné projednání územního plánu. Při něm lze částečně zjistit, zda se uplatněné námitky již určitým způsobem projevily v upraveném návrhu územního plánu, o kterém se opakované veřejné projednání koná. Dle harmonogramu projednání nového územního plánu města Brna se s opakovaným veřejným projednáním v následujícím roce počítá.

Autoři: Kristýna Ryšavá a Jiří Nezhyba, Frank Bold Advokáti