Brno, 8. dubna 2011 - V souvislosti s brněnským trhem s kancelářemi se nabízí několik otázek. Kolik je vlastně v Brně moderních kancelářských prostor? Zejí nové kanceláře prázdnotou? Jak vysoké nájemné se v nich platí? Má perspektivu další výstavba? Jaká je návratnost investic do administrativních objektů?

V Brně je čtvrt miliónu čtverečních metrů nových a rekonstruovaných kancelářských ploch (274 000 m2 podle loňského reportu renomované poradenské společnosti CB Richard Ellis). Je to moc, nebo málo? Pražský kancelářský trh disponuje 2,75 miliónu m2 kanceláří kategorie A a B. Mimochodem, takzvané „béčkové" kanceláře, tedy rekonstrukce starších na „áčkové" standardy, aby v Brně pohledal, přestože například známé kancelářské „věžáky" na Šumavské si o takový redevelopment přímo říkají. Ovšem Praha je Praha a ani srovnání s další metropolí Bratislavou (1,25 miliónu m2) příliš nesedí. Druhý největší realitní trh u nás lze těžko srovnávat i s třetím největším městem České republiky – Ostravou, se 100 000 m2 moderních kanceláří.

Srovnání Brna s Prahou

Přiznejme si, že přiměřenost nabídky kancelářských prostor ověří jedině poptávka, nikoliv sociální plánovači ani urbanisté. A jaké je aktuální hodnocení? V Brně je zhruba 17 procent neobsazených ploch, což je o třetinu více než v Praze. Jenže ještě předloni to bylo 20 procent a před pár lety dokonce 30 procent! Takže neobsazenost výrazně klesá. Nemůžeme také měřit míru neobsazenosti staršího a zralejšího kancelářského trhu v Praze s poměrně velmi mladým brněnským trhem a mírou obsazenosti teprve nedávno dokončených objektů. Rozdíly jsou ovšem v úspěšnosti jednotlivých kancelářských projektů.

Této situace přirozeně využívají nájemci ke snižování nákladů na pracovní místa v kancelářích. S podporou zkušených realitních brokerů mohou dojednat jiné podmínky nájemních kontraktů, případně relokovat své administrativní a další činnosti za účelem optimalizace poměru cena/kvalita. Také (ale nejen) proto je v Brně dosahováno oproti Praze nižší nájemné „áčkových" kanceláří v poměrně širokém rozpětí 10 až 13,5 eura za metr čtvereční a měsíc bez energií a služeb podle konkrétní lokality, projektu, velikosti pronajímané plochy i bonity nájemce. To je srovnatelná výše s nájemným na pražské periferii.

Samozřejmě, že realitní krize výrazně přibrzdila poptávku po kancelářích a tím i jejich novou výstavbu. A to logicky mnohem razantněji například v Brně než v Praze. Řada brněnských projektů byla pozastavena, další možná zůstanou jen na papíře. Poslední dokončenou výstavbu jsme zaznamenali u projektů Triniti Office Centre či Campus Park, rozestavěny jsou například Spielberk Tower nebo Titanium, zahájení chystá například AZ Tower (s konkurenční výhodou prodejů kanceláří do vlastnictví), plánovány jsou další významné kancelářské kapacity třeba v bývalém areálu Roučka ve Slatině vedle Černovické terasy.

Brněnské ambice

Jaké jsou výnosy realitních investic v kancelářském segmentu brněnského realitního trhu, nebo chcete-li, s jakou návratností počítají institucionální či privátní investoři při nákupu dokončených a pronajatých kancelářských objektů od jejich developerů? Odvíjet vývoj cen kancelářských budov v Brně od nejlepších výnosů (prime yield) v Praze, které během recese vzrostly z 5 procent až na dnešních 6,5 procenta, zkrátily tak požadovanou investiční návratnost o třetinu a tím výrazně srazily prodejní ceny těchto nemovitostí, jednoduše nelze. V Brně prostě neexistuje minimální statistická masa relevantních prodejů. Primární trh (prodej developera investorovi) je dosud minimální, nemluvě už vůbec o trhu sekundárním (mezi investory), který by potvrdil zralost a likviditu tohoto trhu. Takže stanovovat v Brně investiční výnosy kancelářských nemovitostí by prozatím bylo značně iluzorní.

Jakou perspektivu má tedy brněnský trh s kancelářemi a kancelářský development? Jeho růstový potenciál je přímo závislý na celkovém oživení ekonomiky, na vývoji hospodářství v regionu, na konkurenceschopnosti Brna ve srovnání s dalšími regionálními centry (například Ostravou) a především na bonusech nabídky kancelářských prostor pro potenciální nájemce.

A právě zde se přímo nabízí velmi zajímavý tržní výklenek v podobě koncentrace poptávky po kancelářích ze strany průmyslu a služeb s vyšší přidanou hodnotou, oborů znalostní ekonomiky, výzkumu, vývoje, uživatelských aplikací a klientské podpory, ať už ze segmentů informačních, komunikačních či biotechnologií, moderní medicíny a dalších „hi-tech" segmentů ekonomiky. Pokud se podaří naplnit brněnské ambice stát se euroregionálním „Silicon Valley", čeká prosperita nejen nájemce a pronajímatele, developery a investory kancelářských ploch.

Ing. Jiří Fajkus
místopředseda představenstva REAL SPEKTRUM GROUP