Brno, 11. prosince 2013 - Nejvíce kancelářských prostor v Brně v posledních letech vzniklo v business parcích. Více o tom, jaké typy prostor nabízejí, zda je v nich poptávka spíše po pronájmu, či koupi kanceláří, podle čeho si firmy vybírají své budoucí nové sídlo či zda nehrozí v souvislosti s jejich výstavbou přehřátí trhu, prozrazuje ing. Jakub Holec, jednatel realitně-konzultantské společnosti 108 AGENCY.

Před lety byly kolem českých měst včetně Brna jen holé pláně, dnes zde stojí business parky. Jaký byl impulz, proč v minulosti vznikaly a stále vznikají?

Hlavní impulzem byl nedostatek kvalitních a moderních prostor pro komerční využití. Před 20 lety, kdy většina dnešních společností začala vznikat, sídlila ve starších a nevyhovujících budovách. S rozvojem firem se začal postupně vyvíjet i tlak na reprezentativnost jejich prostor a díky svému růstu začaly hledat nové moderní prostory, kterých byl na trhu nedostatek. Stále se zvyšující poptávka po moderních reprezentativních prostorách nutně vedla k jejich pozdější výstavbě. Za další impulz lze označit příchod zahraničních společností, které přicházely do měst kvůli kvalitní pracovní síle. Lze tedy obecně říci, že rostoucí poptávka domácích společností spolu s příchodem společností ze zahraničí odstartovala výstavbu nových kvalitních business parků.

Je v Brně v těchto parcích dostatek volných kancelářských prostor a mají si firmy z čeho vybírat?

V současné době se v Brně realizovala výstavba několika moderních business parků, která značně uspokojila nedostatek těchto prostor z minulosti. Stále vznikají nové, modernější a efektivnější projekty, které jistě uspokojí budoucí poptávku. V porovnání se zahraničím nebo s více etablovanými trhy je v Brně ještě stále velký potenciál pro budoucí výstavbu.

Jedním z předpokladů je skutečnost, že Brno je svou polohou, nabídkou kvalifikované pracovní síly a státní podporou v oblasti investic velice zajímavé město pro zahraniční investory a to by mohl být další důvod k novým výstavbám.

Investice do jediného business parku je v řádu stovek miliónů až miliard – mají developeři dobře spočítáno, že se jim tato investice vyplatí? Nehrozí zahlcení trhu a převis nabídky nad poptávkou, a tím pádem i propad cen?

Předpokládám, že každý má svůj záměr dobře spočítaný. Co se týče cen, je trh víceméně stabilní. Nicméně mohou nastat nepředvídané výkyvy, tak jako jsme mohli zaznamenat v poslední době, které mohou cenovou politiku developerů ovlivnit. Přesto žádný radikální převis nabídky nad poptávkou nehrozí, dnes se již téměř nestaví spekulativně a nové prostory mají většinou předjednaného nájemce a výstavba probíhá „na klíč". Ve výsledku je konkurenční prostředí výhodné především pro finální uživatele prostor, kteří mají možnost vyjednat dobré obchodní podmínky.

Podle jakých kritérií zejména se firmy rozhodují, zda si některé z prostor v business parku zvolit jako své sídlo?

Je mnoho kritérií, podle kterých se společnosti rozhodují. Může to být efektivita a dispozice nájemních prostor, dopravní dostupnost pro zákazníky a zaměstnance, služby, které business park nabízí, případně dostupnost služeb z okolí, jako restaurace či obchody, a v neposlední řadě i výše nájemného a provozních nákladů. Modernější areály zpravidla nabízejí větší efektivitu pronajatých prostor, tedy stejný počet pracovních míst může být realizován na menší pronajímatelné ploše. V moderních budovách je často i velká úspora nákladů na celkový provoz.

Převažuje u firem spíše poptávka po pronájmu, nebo o koupi kanceláří?

Dnešní společnosti preferují spíše pronájem, a to hlavně z důvodu investování finančních prostředků do výzkumu, vývoje a vlastního obchodu před investováním do nemovitosti. Dále zde hraje velkou roli určitá flexibilita velikosti prostor. Společnosti většinou dokážou predikovat svůj vývoj na dobu 5 let dopředu, ale ne déle. To znamená, že jim pronájem prostor poskytuje větší míru flexibility, ať už při rozvoji nebo útlumu jejich činnosti.

Na druhou stranu stále zaznamenáváme i poptávku po nových prostorách do vlastnictví, zde se jedná především o menší společnosti, které jsou na trhu dlouho etablované a vědí, že v průběhu 10 let výrazně neporostou nebo se nezmenší.

S nadsázkou – hrozí kancelářím v centru Brna, že v budoucnu zaniknou a budeme jezdit pouze do administrativních center na periférii?

V dnešní době můžeme v centru Brna vidět trend redevelopmentu administrativních budov zpět na rezidenci, tedy že činžovní domy, které se před 15 lety přestavovaly na administrativní budovy, se dnes zpět přestavují na rezidenční bydlení.

Nicméně poptávka po administrativních budovách v centru města bude trvat i nadále, kdy především menší společnosti, například typu advokátních kanceláří, budou stále poptávat prostory pro svoji činnost co nejblíže centru města.

Kryštof Turek