Brno, 16. června 2015 - Banky se opět staly blízkými partnery developerů a investorů aktivních na tuzemském trhu komerčních nemovitostí. Zatímco ještě poměrně nedávno museli developeři i kupci realit hledat finanční zdroje v zahraničí nebo na nebankovním sektoru, nyní je banky samy vyhledávají. Vyplývá to z analýzy, kterou vypracovala mezinárodní poradenská společnost DTZ.
Vysoká likvidita, konkurence a nízké úrokové sazby stojí za stoupající ochotou bank vstupovat do investičních i developerských projektů v České republice. Přestože realitní výnosy pozvolna klesají, s dosahovanými 5–7 % nadále převyšují výnosy alternativních investic, a proto se jeví jako zajímavý investiční segment v porovnání výnosů, rizika a likvidity. Liberálnější přístup bank se odráží na jejich podmínkách pro investory i developery: ať již se jedná o požadovaný podíl úvěru k hodnotě nemovitosti, požadavky na předpronájmy či výši marží.
Podíl realitních úvěrů na celkovém objemu úvěrů českých bank osciluje od 10–40 % a v průměru se pohybuje kolem 20 %. Z výsledků průzkumu vyplynulo, že zahraniční banky aktivní na českém realitním trhu (např. Helaba, Pfandbriefbank nebo Aareal Bank), mají výrazně vyšší podíl realitních úvěrů. Je to dáno vysokou specializací těchto subjektů na produkty strukturovaného financování nemovitostních projektů u nás.
„Ochota bank poskytovat úvěry na výnosové a dobře fungující aktiva se v posledních 18 měsících jednoznačně zvýšila, a to zejména v segmentu tzv. prime nemovitostí. Ty jsou vysoce atraktivní a trochu i vzácné zboží na trhu nemovitostí. Výsledkem tohoto trendu jsou zlepšující se podmínky financování pro investory, a to hlavně v oblasti marží, které pro tyto druhy nemovitostí v posledních měsících klesaly,“ komentuje Lukáš Kalina z oddělení Investmentu DTZ.
Podle čeho banky hodnotí kvalitu projektů?
Banky při poskytování úvěrů postupují dle rozdílných kritérií pro investiční a developerské projekty. U investičních projektů hodnotí nejvýše celkovou kvalitu nemovitosti a udržitelnost generovaného cash-flow. Mezi důležité faktory také patří vztah s investorem.
„Drtivá většina bank očekává zvýšení objemů financování nemovitostí v následujících 12 měsících s převahou financování investičních projektů nad financováním výstavby,“ shrnuje výsledky Lenka Šindelářová, vedoucí průzkumu trhu DTZ.
Banky při financování investičních projektů upřednostňují maloobchod a kanceláře, následují skladové nemovitosti, jiné typy nemovitostí (hotely, či byty) a multifunkční nemovitosti. Při financování developerských projektů vedou s ohledem na stávající výstavbu s vysokými předpronájmy skladové nemovitosti. Důvodem je i rostoucí neobsazenost kanceláří a saturace maloobchodního trhu.
Při hodnocení developerských projektů hraje nejvyšší roli při rozhodování výše předpronájmů spolu s rozsahem půjčky a dále pak renomé investora. U developerských projektů se očekávání financujících institucí ohledně výše předpronájmů silně liší. Záleží na typu aktiva: zatímco u logistických nemovitostí je očekáván vyšší podíl předpronájmů až kolem 80 – 90 %, u kancelářských a maloobchodních nemovitostí je předpoklad bank nižší a to kolem 20 – 50 %.
„Průměrná výše očekávaného podílu úvěru k hodnotě (LTV) pro prvotřídní nemovitosti v případě investičních projektů dosahuje v průměru 70 %, ale pohybuje se od 65 % až do 85 %. Očekávaný podíl nákladů k hodnotě nemovitosti (LTC) pro špičkové developerské projekty se pohybuje od 60 % do 80 %,“ glosuje výsledky průzkumu Karel Klečka, vedoucí oddělení Oceňování DTZ.
To potvrzuje i Lukáš Kalina, podle nějž je financování developmentu je stále složité bez větších předpronájmů projektu. Tento fakt je způsoben vyšším rizikovým profilem developerských projektů, které jsou náročnější při alokaci vlastního kapitálu oproti výnosovým projektům. „Nicméně, developeři objevili i další možnosti financování – někteří financují projekty zcela ze svých vlastních prostředků, jiní vydávají dluhopisy, které jsou následně použity na financování developmentu,“ uzavírá Kalina.
(red)
