Brno, 26. října 2015 - Ekonomické oživení s sebou nese výrazně větší zájem o bydlení. V samotném centru ale tolik projektů není. Staví se hlavně na okrajích města. Brno se tak pomalu rozrůstá do okolí a lidé se z centra vytrácejí. Do středu města nemíří žádné velké kancelářské ani bytové projekty, které by udržely střed města živé. Může se tak stát, že za pár let nebude na „Čáře“ ani noha.

Všichni chtějí bydlet lépe
Rostoucí ekonomika je nepopiratelný fakt, navíc vyhlídky na minimálně další rok až dva jsou stále pozitivní. Roste nejen HDP, ale zvedají se i reálné příjmy lidí. Zjednodušeně řečeno to znamená, že životní úroveň roste a lidé jsou ochotnější o něco více investovat. Například do bydlení. Ať už ve formě koupě bytu pro vlastní bydlení, nebo jako investice na pronájem. Brno je v tomto ideální. Ve studentském městě je neustále velká poptávka po bytech na pronájem, proto taková investice není špatná.

Do karet této situaci hrají i finanční trhy. Hypotéky, jako důležitý zdroj financování bydlení, jsou na svém historickém minimu. U pětiletých fixací se sazby běžně pohybují pod hranicí dvou procent. V některých nabídkách se sazby pohybovaly dokonce okolo 1,6 % p.a., což je extrémně nízká hodnota. Banky k tomuto kroku tlačí velká konkurence mezi jednotlivými poskytovateli. A také přebytek likvidity, který na trhu je. ČNB zavedla „technickou nulu“ na sazbách, ECB dokonce záporné sazby. To vytváří tlak, aby banky pumpovaly peníze zpět do ekonomiky, a hypotéky jsou ideální prostředek. Přitom bankovní sazby jsou fakticky na hranici rentability, v některých akčních nabídkách dokonce pod ní. Finanční zdroje tedy jsou, poptávka také. Vše je tedy jen o nabídce.

Na tomto trendu se výrazně přiživují realitní kanceláře, které nabízejí byty k prodeji. Typická marže realitních kanceláří při koupi bytu v Brně je až pět procent. V případě nového bytu 2+kk v ceně dvou milionů to znamená provizi ve výši sto tisíc. Takové provize nejsou běžné ani v Praze, kde se pohybují okolo dvou procent, maximálně tří, tedy polovinu toho, co si účtují zdejší realitní kanceláře. Ty drží své stojaté vody, které si ničím nenechají rozčeřit.

Stavíme na okrajích
Růst poptávky po bydlení má ale zásadní dopady na město. Z developerských projektů posledních let bylo nejživěji v oblasti Bystrce, kde vznikla nová část Kamechy. Nebo oblast Medlánek. A nyní se výrazně rozrůstá Slatina, kde panuje také čilý stavební ruch. Všechny tyto zmíněné lokality jsou prakticky okrajové, na samé hranici města. Jejich výhodou je volná plocha pro postavení velké řady nových domů. Jejich vzdálenost k centru města je ale značná. Nejde ale jen o bydlení. Podobnou strategii například zvolila nedávno Masarykova univerzita, která z centra přestěhovala Lékařskou fakultu a část Přírodovědecké fakulty na okraj Brna do Bohunic. Na krajích Brna se staví i velké podnikatelské a výzkumné projekty. Například Technologický park, který zahrnuje v sobě jednak velké zaměstnavatele s tisícovkami pracovníků, ale i výzkumné a inovační centra. I tento projekt je vytvořený na nejzazším konci města.

Ve výsledku to znamená, že většina velkých projektů probíhá na samotných okrajích města, které k sobě stahují tisíce lidí, kteří tam dojíždějí za prací nebo bydlením. Znamená to obrovské náklady na dopravní infrastrukturu. Je to jak pro veřejnou dopravu, tak i individuální. Lidé tak přejíždějí z jednoho okraje města na druhý, a centrum města se tím postupně vyprazdňuje. Ubývá studentů, kteří zde měli svou fakultu, kancelářské objekty se také staví na okrajích.

Centrum města je stavebním ruchem opomíjené. Existuje velká řada proluk a míst, které zejí prázdnotou. K tomu se přidávají oblasti, kde dříve byly vyčleněné pro lehký průmysl, který už dávno zanikl, a nyní chátrají. Jedním z důvodů, proč se zde nestaví, je chybějící aktualizace územního plánu, o kterém se vedou soudní spory. Bez finální koncepce se situace může jen dále zhoršovat. V lepším případě se bude stavět jen na okrajích města. V horším případě nebude možné stavět prakticky vůbec, a během pár let nebudou k dispozici žádné nové byty. To vyžene cenu stávajících nemovitostí rychle vzhůru.

Ostrava – tudy ne!
Pro příklady, kam postup vylidňování centra může vést, není potřeba chodit daleko. Doslova ukázkovým příkladem je Ostrava. Centrum města je nyní mrtvá oblast. Nejde jen o urbanistický problém, ale hlavně ekonomický. V centru města už neexistuje silné podnikatelské zázemí. Sice jsou zde kanceláře, které vznikly z prvorepublikových bytových domů, jejich zaměstnanci ale centrum města příliš nezaplňují. Obchody, restaurace, služby se stěhují z centra pryč, protože poptávka je nulová. I hlavní náměstí – tamější Masarykovo – je místem, kde ani v odpolední „špičce“ není problém být sám. Důvodů, proč se to stalo, je několik. Vznikem podnikatelských zón mimo centrum, pozicí vysokých škol, nebo proto, že centrum není přirozeným přestupním uzlem. Například hlavní nádraží v Ostravě je postavené mimo centrum města, městská hromadná doprava zde nemá centrální uzel. Ten je opět vysunutý mimo centrum do oblasti, která je těžce dostupná pro pěší.

Poslední ranou do týlu životu ve městě zasadilo megalomanské nákupní centrum Nová Karolina, které je nedaleko centra, ale fakticky mimo něj. Toto nákupní centrum dokázalo pohltit všechny návštěvníky, kteří jsou ochotní zamířit za nákupy do centra města. Obchodům v tomto nákupním centru se daří. Samotné město a jeho centrum tak ale osiřelo.

Vaňkovka je vzor
To byly jen ty negativní příklady. Brno má ale řadu pozitivních, které mohou jít příkladem. Notoricky známý příklad je Vaňkovka, která dokázala proměnit dříve zanedbanou oblast do prosperující oblasti. Na ni navazuje výstavba komplexu Dorn. Další příklad do budoucna je revitalizace oblasti bývalé továrny Halabala, která nahradí dřívější zástavbu. To jsou ukázky toho, že prostor existuje, jen je potřeba ho účelně využívat.

Příležitosti pro další takové oblasti stále existují. Je to celá oblast okolo Dornychu či Křenové. Areál bývalé Vlněny čeká na své nové ekonomické využití. Podobně je to s areálem bývalé Zbrojovky. Ten je sice využívaný, ale má velmi daleko k tomu, co je jeho potenciál. Nebo Malá Amerika. Pokud se podaří udržet život v centru města, nestane se z něj prázdná oblast, která začne ekonomicky upadat. Bez dostatečného počtu lidí, kteří budou centrem pravidelně procházet, nemohou obchody a služby přežít. Úbytek lidí z centra totiž neznamená, že se služby a obchody přesunou na okraje. Mnohdy zcela zaniknou bez náhrady. Proto je potřeba lidem dále dávat důvody, aby centrem procházeli.

Autor: Michal Kozub, analytik Home Credit a.s.,

ilustrační foto: Kryštof Turek