Název „brownfield" je nespravedlivý. Pod anglickým názvem si ne každý představí, o co jde. Navíc doslovný překlad – hnědé pole – neevokuje nic optimistického. Přitom brownfieldy jsou s trochou nadsázky ukryté zlato, kterým teď opovrhujeme. Jde o pozemky často ve středu města, které mají výbornou lokalitu a dopravní dostupnost. Přesto leží ladem a jsou často neprávem přehlížené.
Pod pojmem brownfield je nejčastěji zahrnovaný pozemek, na kterém stojí budovy a areály, které jsou už nevyužívané. Toto území ekonomicky leží ladem. Na vesnicích jde například o zkrachovalá zemědělská družstva, kde zůstaly budovy kravínů a vepřínů. Ve městech o bývalé areály lehkého průmyslu. Svým způsobem sem patřila oblast Dolní oblast Vítkovice. Jde o bývalou oblast těžkého průmyslu, která našla využití i ve chvíli, kdy Ostrava už není ocelové srdce republiky.
V Brně je brownfieldů velká řada. Asi každý si vzpomene na areál Zbrojovky. Právě bývalá Zbrojovka je jakýmsi symbolem brownfieldů Brna. Další budovy, které stojí bez využití, jsou například v areálu bývalé Vlněny u Dornychu. Specifickým způsobem brownfield je i fotbalový stadion za Lužánkami. Ve výčtu by se dalo dlouze pokračovat. Každý, kdo přijíždí do Brna vlakem, vidí opuštěnou budovu plánované železniční polikliniky. V Brně jsou jich desítky, a mnohdy je obyvatelé města už ani nevnímají. Stejně, jako přestávají vnímat různé proluky a prázdná místa v zástavbě města. Příkladem je třeba Koliště.
Při pohledu na mapu ale brownfiedly dělají obrazně z města ementál. Vytváří díry, které nejsou využívané pro bydlení ani podnikání. Jsou to opuštěné oblasti, které v lepším případě jen zarůstají trávou a stromy. Přitom jsou to už jednou zastavěné plochy. To je paradox současnosti – finančně je stále výhodnější stavět haly několik kilometrů za městem na polích, než abychom využívali současné pozemky a prostory. Není to jen o rychle mizející půdě, která se nenávratně ztrácí, ale město a jeho ekonomické aktivity se pomalu rozprostírají do svého okolí, přitom hustota zástavby tím výrazně klesá. Negativa toho jsou evidentní. Klade to mnohem větší nároky na dopravní infrastrukturu. Lidé za prací musí cestovat na okraje města, čímž roste individuální doprava, ale i nároky na městskou hromadnou dopravu. Její efektivita tím ale klesá, protože řada spojů je vytížených jen jednosměrně.
Co brání využívání brownfieldů?
Argumenty investorů, proč nevyužívají brownfieldy, jsou jasné. Zásadní překážkou pro využití jsou rozpory ve vlastnictví. Nejčastěji jsou to soudní spory o vlastnictví, které se táhnou několik let. Druhý argument, proč o tyto pozemky není velký zájem, je finanční náročnost na jejich přípravu. Pokud chce investor stavět na „zelené louce", tak mimo skrývky ornice příliš investic do pozemku udělat nemusí. U brownfieldů je to mnohem náročnější. Demolice stávajících budov, za předpokladu, že nejsou památkově chráněné. Jinak jejich rekonstrukce. Vyřešení kontaminované půdy. To jsou dva největší problémy, se kterými se potkávají. V dnešní době, kdy jsou pozemky stále levné, tak ekonomicky vychází lépe stavět na okraji, než začít využívat tyto pozemky a nechávat prázdné díry ve městě.
Bylo by ale naivní si myslet, že žádný z brownfieldů nemá svého vlastníka. Mnohdy pozemky vlastní silné společnosti. Pozemky a areály drží jako své strategické aktivum, například pro plánovanou expanzi. Velkou brzdou v tom byla ekonomická krize, která vrátila investory a developery zpět na zem a ukázala, že je potřeba hlídat návratnost investic a jejich rentabilitu. A to je hlavní podmínka jejich využití – návratnost investice.
Druhou brzdou je aktualizace územního plánu. Revitalizace pozemků a příprava pro další využití je finančně náročná. A bez výdělečného podnikatelského záměru do projektu žádný rozumný investor nikdy nepůjde. A v tom je brzdou právě územní plán, který nedovolí stavět takové projekty, které by dávaly ekonomický smysl.
Dobrých příkladů je řada
Pokud se podíváme na úspěšné projekty, tak nejznámější je Vaňkovka. To je na jednu stranu ukázkový příklad, jak „ano". Na druhou stranu už jen velmi těžko zopakovatelný. Existuje ale celá řada jiných alternativ. S rostoucí ekonomickou silou roste zájem o netypické bydlení. Loftové byty byly jednu dobu velmi oblíbené a stále se najde dost zájemců o ně. Přestavba na kancelářské objekty, nebo dnes velmi oblíbené „huby" je také alternativa.
Dalším dobrým příkladem je transformace výstavního pavilonu na VIDA! centrum. Tyto příklady jen ukazují, že neexistuje zaručený recept, jak s nimi naložit. Přesto je nutně musíme začít využívat a hledat cesty, jak s nimi co nejlépe naložit. Protože pokud budeme pokračovat cestou, že někde postavíme budovy a po čase je opět opustíme, za desetiletí už nebude kam se pohnout. A z města se stane ementál, který se zhroutí sám do sebe.
Michal Kozub, analytik
Home Credit a.s.
