Brno, 23. března 2017 - Jedním z hlavních témat letošního roku v oblasti hypoték bude regulace trhu ze strany České národní banky. Doporučení ČNB zásadně ovlivňují nabídku hypoték na českém trhu. 100procentní hypotéky jsou minulostí. Kde je nyní hranice, za kterou banky už nepůjčují a jak velké jsou rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank?
V říjnu loňského roku vstoupily v platnost přísnější doporučení ČNB, které komerčním bankám doporučuje poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 % zástavní hodnoty nemovitosti a podíl hypoték poskytovaných v pásmu 85 – 95 % nesmí překonat 10 % hypoteční produkce. Jednotliví poskytovatelé hypotečních úvěrů toto doporučení s menším či delším zpožděním akceptovali a hypotéku nad 95 % LTV postupně vyřadili ze své nabídky, jak ostatně ilustruje následující schéma mapující nabídku nově sjednávaných hypoték.
Důvodem doporučení nových limitů byla dle ČNB „kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení, které vytvářejí podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů.“
Novým maximem je tedy od loňského října hranice 95 procent LTV a banky si za tuto službu nechává královsky zaplatit. V modelovém příkladu (výše úvěru 1,5 mil. Kč, sazba fixovaná na 5 let) začínají nabídkové sazby na 2,79 %, ale některé banky jsou cenou posazeny dokonce nad 3 procenty. Příčinou vysokých sazeb je 10% kvóta ČNB na hypotéky v pásmu 85–95 % LTV z celkové produkce. Skrze vyšší cenu banky do jisté míry regulují příliv nové produkce.
Druhým důležitým milníkem je nyní hranice 85 % LTV, kde se nabídka bank výrazně rozšiřuje a klesá i nabídková sazba. Nabídkové sazby se zde pohybují od 1,68 % do 2,50 procenta. Některé banky ještě rozlišují pásmo do 70 % LTV, čímž se klient může v některých případech dostat o zhruba další 2 desetiny procentního bodu nižší sazbu.
„85procentní hranice LTV je pro nás v tuto chvíli zásadním milníkem při konstrukci úvěrového financování. Nejen díky ceně, ale i širším možnostem výběru mezi bankami doporučujeme klientům část pořizovací ceny financovat z vlastních prostředků. Pokud klient nemá dostatek vlastních prostředků, ale jeho příjmy jsou dostatečně vysoké a stabilní nabízí se možnost dofinancování záměru dalším účelovým úvěrem – nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení.
V dubnu limit klesne na 90 % LTV
Maximální strop LTV v dubnu klesne z 95 % na 90 % a kvóta na vysokoeltvéčkové úvěry, tentokrát v pásmu 80–90 % LTV se změní na 15 procent celkové hypoteční produkce. Z pohledu bank bude toto doporučení znamenat dvě věci. Za prvé další přepásmování nabídky, přičemž stěžejními hranicemi již nebudou 70–85–95 % LTV ale hranice 70–80–90 %. Za druhé: Banky se budou skrze cenu snažit regulovat objemy v monitorovaném pásmu 80–90 procent LTV a hypotéky zde s velkou pravděpodobností znatelně podraží.
Z pohledu klientů zavedení sníženého limitu a kvóty na „vysokoeltvéčkové“ bude znamenat zvýšení požadavku na vlastní zdroje nebo dofinancování a tím pádem dojde k dalšímu faktickému zhoršení dosažitelnosti úvěrového financování. Z krátkodobého pohledu náběh tohoto opatření bude znamenat zvýšení poptávky před 1. dubnem, tedy termínem nabytím platnosti nového opatření a z dlouhodobého pohledu díky zmíněnému zhoršení dosažitelnosti úvěrového financování pravděpodobně dojde k poklesu počtu, ale také objemu hypoteční produkce. Jak jsme psali v dřívějších komentářích, stropy v limitech LTV u hypoték představují příležitost pro stavební spořitelny. Otázkou však je, jestli regulátor i tuto možnost dofinancování v budoucnu nezpřísní nebo úplně nezakáže. V legislativním procesu je nyní uzákonění pravomoci ČNB regulovat trh hypoték skrze další skoringové ukazatele (DTI, DSTI). Podle odhadů odborníků, pokud by návrh zákona prošel všemi schvalovacími kroky, by mohl začít platit ve druhé polovině letošního roku.
