Brno, 17. července 2024 – Poptávka po pronájmech stoupá, a s ní i příležitosti pro investory. Chcete se dozvědět, jak vydělat na rostoucím trhu s pronájmy? Zjistěte, jak investovat do nemovitostí, ať už prostřednictvím realitních fondů, crowdfundingu nebo přímým pronájmem. Prozkoumejte výhody a nevýhody každé možnosti, klíčové faktory pro úspěšnou investici a právní aspekty, které je třeba zvážit.

Jak lze investovat do nemovitostí na pronájem
„Do nemovitostí, které se pronajímají, můžete investovat přímo vy sami, jakožto jediní investoři (nemovitost koupit a následně pronajmout). Nebo se stát klientem některého z fondů či podporovatelem některého z developerských projektů. Nejsnazší cestou je samozřejmě realitní fond, který se o celý proces postará sám, a ještě má i licenci ČNB,“ ujasňuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.

Současné trendy na trhu s pronájmy
Poptávka po pronájmech roste, což zvyšuje výnosnost z pronájmu nemovitostí. Proto v současnosti rostou i investice do nemovitostí na pronájem. V měřítku drobných investorů (jednotlivců) se pořizuje více investičních bytů, domů, ale i chat a chalup. Developeři znovu oživili výstavbu/přestavbu nemovitostí určených k prodeji na následný pronájem. A nemovitostní fondy se stále rozhlížejí po nových akvizicích. Jak investovat do nemovitostí na pronájem?

1. Nejsnazší varianta: realitní fond
Investice do nemovitostí, která je zcela bez práce, bez vysoké vstupní částky i nároků na znalosti a dovednosti. I tak by se dalo říkat investování do realitních fondů. Nelze sice počítat s takovými výnosy, jako když sami pronajímáte svou nemovitost. Ale ušetříte si spoustu starostí, času a hlavně vysokou vstupní investici. Do nemovitostního fondu totiž jen vkládáte peníze a necháte je zhodnocovat (zde prostřednictvím růstu hodnoty zakoupených podílových listů). Investice nemá časové omezení.

„Při výběru nemovitostního fondu je důležité provést důkladný průzkum a porovnat různé fondy, abyste našli ten, který nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Do úvahy vezměte typ nemovitostí, na které se fondy zaměřují, ale i historickou výkonnost jednotlivých fondů. Ta sice není zárukou dalších výsledků, ale zrovna u realitních fondů je spolehlivější nápovědou, než třeba u akciových. V neposlední řadě se zaměřte i na procentuální obsazenost fondem pronajímaných nemovitostí,“ doporučuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.

Nemovitostní společnosti mohou také vydat dluhopisy. Jestliže si je pořídíte do svého investičního portfolia, může vám pravidelně každý měsíc chodit tzv. kupon (úrok z dluhopisu). Jen pozor, ten podléhá dani z příjmu. Dluhopis má předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné.

2. Crowdfunding developerských projektů
Podobně bezpracný je i crowdfunding, ale přece jen už vyžaduje vyšší aktivitu: už si musíte vybírat, který projekt podpoříte. Crowdfunding se většinou realizuje formou úvěru. Pravidelně vám proto z investice chodí úrok, který můžete znovu zainvestovat. Úvěry prostřednictvím crowdfundingu také mají předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné (některé se dají prodat na případném sekundárním trhu crowdfundingové platformy).

3. Pořízení nemovitosti a její následné pronajímání
Bezkonkurenčně nejnáročnější je pořízení vlastní nemovitosti a její následné pronajímání. Často je však i nejvýnosnější. Tady nejenže potřebujete extrémně vysokou vstupní investici, ale i mnoho dovedností, právních a věcných znalostí. A především času, který této investici nutno věnovat. Než začnete nemovitost na pronájem vybírat je dobré si zjistit jaký typ nemovitosti zvolit, jaké jsou nejlepší lokality na pronájem, jak nemovitost efektivně spravovat atd.

Jaký typ nemovitosti a jaké lokality jsou nejvýhodnější pro investice do pronájmu?
Úspěšné investice do pronájmu jsou ty, o které je zájem v kvalitní cílové skupině. To znamená: u bonitních klientů, kteří chtějí v nemovitosti buď bydlet, nebo v ní realizovat své podnikání. A přitom jsou ochotni dodržovat běžná pravidla nedestruktivního zacházení s pronajatým prostorem.

Záleží vždy na tom, zda chcete pronajímat nemovitost k bydlení, nebo k podnikání, případně s kombinací obojího. Specifika mají nemovitosti určené k rekreaci.

• Jde-li přednostně o bydlení, potřebujete lokalitu s dobrou dostupností kvalitních zaměstnavatelů, s dostatečnou občanskou vybaveností, ale přitom na dostatečně klidném místě.
• Pokud chcete pronajímat nebytové prostory, nejvýhodnější lokalitou se stává místo, které žije. Přirozená centra, v nichž se běžně pohybuje mnoho lidí. Lidí, kteří budou dobrými zákazníky toho podnikatele, kterému prostor pronajmete.
• Spousta nemovitostí je obojetného charakteru: nabídnou bytové i nebytové prostory. Takovým se nejlépe daří v blízkosti center měst. Už jde o klidnější oblast, ale stále ještě s dostatečným množstvím potenciálních klientů
• Rekreační nemovitosti se pro pronájem nejlépe rentují v turisticky oblíbených lokalitách, ale i na opravdových samotách, izolovaných od sídel. Přitom s dostatečnou výbavou.

Hlavní náklady spojené s pronájmem nemovitostí
Nákladů, které s pronájmem nemovitostí spojují, není zrovna málo. Některé jsou drobné, jiné větší, ale vyrovnat se musíte většinou se všemi. Jde především o náklady na pořízení a případné úpravy nemovitosti, právní služby, inzerci, provizi realitní kanceláři, pokud využijete jejích služeb, daň z nemovitých věcí, pojištění nemovitosti, pravidelné revize, údržbu a opravy/výměny a čas spojený se všemi procesy pronájmu.

Jak efektivně spravovat nemovitosti na pronájem
Aby správa nemovitosti/nemovitostí, co pronajímáte, byla co nejpřínosnější, bude nutné zkombinovat vaše organizačních schopností, znalosti trhu a správnou volbu nástrojů. Zní to náročně, a ze začátku to opravdu náročné je. Budete muset zvládnout správný výběr nemovitosti k pronájmu, pečlivý a správný výběr nájemníků, zajištění vratné zálohy (kauce), nastavení správné výše nájmu, která zohlední všechny náklady, pravidelnou kontrolu nemovitosti, údržbu a opravy, orientaci v právních předpisech a v daňových povinnostech, orientaci v možnostech podpory, orientaci v pojištění nemovitosti a efektivní komunikaci s klienty, ale i s trhem.

„Pomoci vám může delegování úkolů, kdy na správu pronajímané nemovitosti nezůstanete sami. Delegovat můžete v rámci rodiny, ale i na profesionální firmu, když pronajímáte více nemovitostí, nebo jste od své nemovitosti příliš daleko. V současnosti lze také využívat různé programy a aplikace, které vám dokáží v roli pronajímatele hodně odlehčit. Pomohou například s evidencí nájemníků, plateb, s nahlášením a evidencí požadované údržby, ale i s komunikací s klienty,“ radí Petr Jermář.

Jak najít spolehlivé nájemníky a udržovat vysokou obsazenost
Pravděpodobně nejtěžší otázka celého investičního projektu. Odpověď se skrývá ve správném nastavení všech výše zmíněných procesů. Stěžejní je především pečlivá prověrka zájemců o pronájem, správně nastavená smlouva, vstřícná komunikace s nájemníky a pravidelná údržba nemovitosti. Správná lokalita je ale v tomto případě faktorem přímo klíčovým.

Foto: Ingimage