Brno, 13. července 2020 - Navzdory pandemii a vyhlášenému nouzovému stavu se v Brně v druhém čtvrtletí prodalo více nových bytů než loni. Výrazně stoupl také počet bytů k pronájmu a zároveň se znatelně prodloužila průměrná doba potřebná k jejich pronajmutí. Pokles cen nových bytů ke koupi však koronavir nepřinesl a v průměru nyní vyjde metr čtvereční plochy na 86 800 korun. V nabídkových cenách je tak nadále znatelné meziroční zdražení, a to o více než 7 %, vyplývá z analýzy společnosti Trikaya.

Druhé čtvrtletí bylo z hlediska prodejů bytů v brněnských novostavbách překvapivě silnější než v loňském roce. Prodalo se celkem 213 bytů, z nichž téměř polovina byla dvoupokojových. „Po pandemii koronaviru se zatím projevil jen mírný pokles prodejů bytů, a to zejména v květnu a v červnu. Trvající motivací pro řadu kupujících je příznivý vývoj úrokových sazeb, které jsou teď nejnižší od začátku roku 2018. Zájemcům o nový byt nahrává i zvýšený limit míry zadlužení k hodnotě nemovitosti z 80 na 90 %,“ hodnotí Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya. Jedním z důvodů vyšších prodejů jsou mimo jiné realizované prodeje v nově dokončovaných projektech.

Ačkoliv prodeje nových bytů pandemie nemoci covid-19 zatím příliš neovlivnila, velký dopad má již nyní na pronájmy. Na vysokých školách v Brně aktuálně studuje na 64 tisíc studentů, z nichž více než polovina bydlí v soukromém nájemním bytě a jsou tedy jednou z nejvýznamnějších cílových skupin. Z důvodu karanténních opatření však byty velká část studentstva opustila. „V současné době je v Brně přes devět set nepronajatých bytů, což je téměř dvojnásobek oproti loňskému podzimu. Průměrná cena nájemního bytu za metr čtvereční činí 266 korun, a ačkoliv je to o 2,3 procenta více než loni, zdražování znatelně zpomalilo. V některých kategoriích jsou nájmy dokonce levnější,“ komentuje Alexej Veselý. Nejdražší nájmy jsou zpravidla v bytech v centru, v blízkosti univerzit a pracovních center. Tam je také poptávka po nájemním bydlení nejsilnější a tak pandemie koronaviru potenciálním nájemníkům poněkud ušetří. „Lze očekávat, že přes prázdniny budou ceny pronájmů spíše klesat. Majitelé si brzy uvědomí, že období, po které mají svůj byt nepronajatý, je stojí poměrně hodně peněz, a tak raději částečně sníží měsíční nájemné, než aby na nového nájemníka čekali déle,“ vysvětluje situaci Alexej Veselý.

Výši nájemného zásadně určuje velikost bytu a kvalita nemovitosti. Čím menší je byt, tím vyšší je cena za metr čtvereční pronajímané plochy. To je také jeden z důvodů, proč o koupi menších bytů mívají zájem investoři. Průměrná cena za pronájem jednopokojového bytu činí v Brně aktuálně 315 korun za metr čtvereční. Nejdražší jsou pak garsonky v novostavbách nebo zrekonstruovaných domech, kde se cena vyšplhá i přes 330 korun za metr.

Ceny některých nových bytů stoupají vysoko nad 100 000 korun za čtvereční metr

V aktuální nabídce brněnských developerů se nachází 487 volných bytů ke koupi. Vloni touto dobou to bylo o čtvrtinu více. Zlepšení situace by ale na brněnský trh mohly již brzy přinést schválené změny územního plánu, které rozšiřují možnosti výstavby v konkrétních lokalitách. „Pokud se do prodeje jednorázově uvolní větší množství bytů, mohlo by se jednat o impulz, který s cenami zahýbá více než samotná pandemie. Širší nabídka je logická přirozená cesta ke snížení průměrných cen,“ popisuje možný vývoj Alexej Veselý.

Tlak na zdražování nemovitostí ale působí i rostoucí ceny stavebních prací. Nové byty totiž nemá kdo stavět. Kapacit ve stavebnictví je dle analytické společnosti CEEC Research dlouhodobě nedostatek, stavební společnosti mají nasmlouvané zakázky i na 9 měsíců dopředu a projekční kanceláře jsou vytíženy na 98 %.

Průměrná cena metru čtverečního bytu v novostavbě v Brně se i proto začátkem července vyšplhala na 86 800 korun. Jedná se o rekordní hodnotu, která potvrzuje dlouhodobý trend růstu cen novostaveb ve velkých městech. Nabídkové ceny tak meziročně vzrostly o více než sedm procent. Cena za metr čtvereční některých bytů se pohybuje i vysoko nad sto tisíc, nejdražší brněnské byty stojí až 140 tisíc korun za metr čtvereční.

Kde hledat v Brně jaký byt?

Zájemci o nejmenší dispozice mají největší výběr v městských částech Královo Pole a Brno sever, nachází se v nich 80 procent všech nabízených garsoniér. Ceny za metr čtvereční jsou ale v různých bytových projektech diametrálně odlišné. Najde se garsonka s cenou 66 tisíc korun za metr, ale také dvojnásobně drahá s cenou 130 tisíc korun. V průměru je ale jejich celková pořizovací cena kolem 3,4 milionu korun.

Dvoupokojové byty se nabízejí takřka po celém Brně, nejlevnější se dá pořídit za 2,5 milionu, nejdražší až za 7,6 milionu korun. Najdou se mezi nimi jak skromné byty o 30 metrech čtverečních, tak nadstandardní o výměře přes 120 metrů.

Rodiny pak mohou vybírat z celkem 106 třípokojových bytů, přičemž ty nejlevnější se nachází v oblastech Žebětín a Židenice. Průměrná cena všech bytů dispozice 3+kk dosahuje na 6,9 milionu korun.

Luxusní čtyřpokojové a větší byty stojí převážně v části Brno-střed, kde ceny sahají až k 25 milionům. Naopak nejlevnějšími lokalitami s čtyřpokojovými byty v novostavbách jsou Brno Řečkovice a Žebětín. V průměru však tato dispozice vyjde na necelých deset milionů.

***
Autor analýzy: František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya